AGENCIJA GALEB ZR

TC "Mala Varoš", Žitni trg
23000 Zrenjanin
Tel: 023/ 580-400
Mob: 064/ 137-37-43; 069/ 137-3743
oglasitenekretninu Registrovani pod
registracionim brojem 565
u registru posrednika
za prodaju ili zakup
nepokretnosti

Korisne informacije

1. KOLIKA JE AGENCIJSKA PROVIZIJA I KO JE PLAĆA

Naša agencija posluje na teritoriji dva grada – Zrenjanin i Novi Sad gde se već dugi niz godina usluge agencijskog poslovanja naplaćuju u procentima i iznose ukupno 3% od dogovorene kupoprodajne cene. Jedina razlika između ova dva grada je ta da se u Zrenjaninu taj procenat podelio pa ga plaćaju  identično prodavac i kupac tj. 1,5% svaki, na već dogovorenu cenu. U Novom Sadu procenat od 3% pada na teret kupca. U oba slučaja provizija se naplaćuje u trenutku potpisivanja predugovora ili ugovora.

2. KO PLAĆA POREZ NA PROMET I KAKO SE ON OBRAČUNAVA

Porez na promet (porez na prenos apsolutnih prava) iznosi 2,5% od procenjene vrednosti koju određuje Republička Uprava Javnih prihoda – poresko odeljenje Opštine kojoj sama nekretnina pripada. Zakonom je propisano da plaćanje ovog poreza ide na teret Prodavca,ali je višegodišnja praksa da isti plaća Kupac nepokretnosti u ime Prodavca.

 

3. ZAKONSKI ROK ZA PRIJAVU PLAĆANJA POREZA NA PROMET

Zakonski rok za prijavu plaćanja Poreza na promet ( porez na prenos apsolutnih prava) je deset dana od dana overe kupoprodajnog Ugovora kod nadležne Republičke Uprave javnih prihoda (RUJP) tačnije kod poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina koja je predmet ugovora.

Od dokumenata koji se prilažu uz kupoprodajni ugovor potrebno je priložiti i Osnov sticanja nekretnine za Prodavca (ugovor – fotokopija, kojim je on stekao svojinu na toj nekretnini sa poreskom klauzulom – pečatom RUJP na istom).

Posle prijema rešenja sa iznosom poreza koji treba uplatiti, obveznik ima rok od 15 dana da po prijemu rešenja izvrši uplatu navedenog iznosa i o tome dostavi dokaz RUJP kako bi mu se na Ugovor kojim je kupio tu nekretninu stavila klauzula – pečat o regulisanom (uplaćenom) porezu na promet. U slučaju kašnjenja plaćanja istog obračunava se kamata.

 

4. DA LI SE KUPOVINOM NEKRETNINE ZA ŽIVOT OSLOBAĐATE PLAĆANJA POREZA NA PROMET?

Ukoliko ne posedujete nekretninu na teritoriji Republike Srbije od 01.07.2006. godine OSLOBOĐENI ste plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za nekretninu do 40 m2. U slučaju da nekretnina koju kupujete ima više od 40 m2 vaša obaveza je da platite samo porez na promet – prenos apsolutnih prava samo na razliku u kvadraturi (ako nekretnina ima 70m2 plaćate porez na 30m2). Takođe oslobađanje se odnosi i na svakog člana domaćinstva koji ne poseduje nekretninu a živi sa Vama u zajedničkom domaćinstvu, oslobođeni ste plaćanja na dodatnih 15m2. Obradivo zemljište – oranice ne ulaze u kategoriju nekretnina pa ukoliko i imate u svom vlasništvu takvu nepokretnost to neće uticati na oslobađanje od poreza.

 

5. KAPITALNA DOBIT

Kapitalna dobit je ustvari razlika između prodate i kupljene vrednosti nepokretnosti, i ona po zakonu iznosi 15%. Lice koje je overilo kupoprodajni ugovor posle 06.10.2012.g. a vlasnik je nekretnine duže od 10 godina NE PODLEŽE plaćanju Kapitalne dobiti.Takođe, oslobađanje od kapitalne dobiti se vrši kupovinom druge nekretnine kojom rešavate stambeno pitanje Vas ili članova Vaše uže porodice i to u roku od najkasnije 12 meseci od prodaje svoje nekretnine. Ako poreska uprava donese rešenje pre kupovine nove nepokretnosti, obveznik mora platiti kapitalnu dobit ali mu se novac refundira ukoliko je kupi u već navedenom roku od 12 meseci.

 

6. DA LI STRANI DRŽAVLJANI MOGU DA KUPE NEPOKRETNOST U SRBIJI

Kod kupovina u kojoj se strani državljani pojavljuju kao kupci najbitniji je princip reciprociteta njihove zemlje sa Republikom Srbijom. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slučaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost Ministarstva pravde. Proces dobijanja te saglasnosti u proseku traje oko 30 dana. Danas reciprocitet postoji u skoro svim zemljama Evropske unije, Kinom, Rusijom,Amerikom, Kanadom, Australijom itd.

 

7.  OVERA KUPOPRODAJNOG UGOVORA

Kupoprodajni ugovor se overava u mesno nadležnom sudu uz prisustvo kupca, prodavca, advokata i predstavnika agencije.

 

8. RAZLIKA IZMEĐU UKNJIŽENIH I NEUKNJIŽENIH NEPOKRETNOSTI

Jedina veća razlika između neouknjiženih i uknjiženih nekretnina je u tome što na uknjižene nepokretnosti možete staviti založne i hipotekarne kredite, a na neuknjižene ne, što znači da će banka ili firma dozvoljavati kupovinu samo uknjiženih nepokretnosti (u ređim slučajevima se može kupiti i neuknjižena tj. u izgradnji). Neuknjižene nepokretnosti time ne gube na vrednosti, niti ih treba zaobilaziti – sam zakonodavac je odredio da razlika između neuknjiženih i uknjiženih nekretnina ne posotoji. Vlasništvo se dokazuje overom kupoprodajnog ugovora u sudu ili nekim drugim pravosnažnim rešenjem, i upisom prava svojine u katastru nepokretnosti.

 

9. KAKO UKNJIŽITI NEKRETNINU

Bitno je znati u kom stepenu samog procesa uknjiženja se nalazi nekretnina pa videti šta je još potrebno da se taj proces privede kraju.

Prvo i osnovno što je potrebno je da da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude ucrtan i snimljen, kao i da za isti postoji pravosnažna građevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak Kupoprodajnog ugovora, kojim će trenutni vlasnik dokazati svoje vlasništvo. To znači da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet Kupoprodajnog ugovora uknjižena ili nije, prvi korak je provera u katastru nepokretnosti.

Ukoliko nepokretnost nije uknjižena, potrebno je utvrditi razlog. Ako nije uknjižen ceo objekat, npr. zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi naravno trebala biti obaveza investitora, odnosno onog ko je davao stanove u otkup. Nije moguće očekivati da vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja predhodi otkupu, pogotovo ako govorimo o zgradama starijim od 30 pa i više godina, a koje često zbog neažurnosti opština, odnosno, investitora – preduzeća, imaoca prava raspolaganja i korišćenja, nisu uknižene. Svakako je za uknjiženje,a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno podneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o plaćenoj taksi za uknjiženje.

 

10. DOKUMENTACIJA KOJA JE POTREBNA KOD PRODAJE NEPOKRETNOSTI

Prodavac se mora legitimisati da bi se uopšte mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti.

Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije, ista mora biti u originalima od strane nadležnog suda, sa klauzulama RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na promet apsolutnih prava. Potrebno je imati vlasnički list –izvod iz lista nepokretnosti. Ukoliko nekretnina nije uknjižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog vlasnika pa do zadnjeg, da bi u trenutku kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno sadašnji vlasnik nepokretnosti mogao istu uknjižiti na svoje ime.

 

11.  OBAVEZE PRODAVCA

Po zaključenju Predugovora, Prodavac je u obavezi da primi kupoprodajnu cenu na način i u rokovima predhodno dogovorenim sa Kupcem.

Do momenta zaključenja i overe glavnog Kupoprodajnog ugovora, Prodavac se obavezuje da izmiri sve svoje neisplaćene dugove nastale po osnovu PTT usluga, EDB-a, Informatike ili SON-a, poreza na imovinu. Na dan zaključenja Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je dužan da dostavi Uverenje RUJP nadležne opštine da je izmirio sve svoje obaveze po osnovu poreza na imovinu, poslednji račun za telefon, poslednji račun za struju kao i potvrdu o uplaćenim svim obavezama po računu Informatike ili SON-a.

Prodavac na sebe prihvata i obavezu da u momentu zaključenja Kupoprodajnog ugovora preda Kupcu ključeve predmetne nekretnine ispražnjenu od svih lica i stvari u njoj, sa standardnom opremom. Takođe obaveza Prodavca je da dostavi izvod iz matične knjige rođenih kao i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slučaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasništvo, ukoliko je to neophodno.

U poslovnici Zrenjanin u obaveze prodavca spada i agencijska provizija od 1,5% obračunato na dogovorenu kupoprodajnu cenu.

 

12. OBAVEZE KUPCA

Obaveza Kupca je da isplati kupoprodajnu cenu u rokovima i na način dogovorenim sa Prodavcem.

Uobičajena praksa je da prilikom zaključenja Predugovora, Kupac isplati 10% od ukupne dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku, transferom sa deviznog računa Kupca na devizni račun Prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Kupac je u obavezi da plati sudske takse za overu Predugovora, Ugovora, a po potrebi i  Aneksa, transfer u ovlašćenoj banci, porez na promet apsolutnih prava (u pasusu koji se odnosi na porez na promet smo opisali da tu obavezu najčešće preuzima kupac) kao i takse za prenos pretplatnih prava ( PTT, EDB, SON, Informatika,…), kao i taksu za uknjižbu nepokretnosti na svoje ime, ukoliko su se za to stekli svi neophodni uslovi. Kupac plaća i agencijsku proviziju ( poslovnica Novi Sad 3%, poslovnica Zrenjanin 1,5%).

 

13.  PRENOS KORŠĆENJA STRUJE - EDB, TELEFONA - PTT, INFORMATIKE ILI SON-A, GREJANJA, KABLOVSKE TELEVIZIJE - KTV

Kupac je u obavezi da izvrši prenos korišćenja EDB brojila, odlaskom u nadležnu službi preduzeća Elektrodistribucije opštine kojoj nepokretnost pripada sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i zadnjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji.

Prodavac na Kupca prenosi svoj PTT priključak po overi Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, istovremenim i zajedničkim odlaskom Kupca i Prodavca u korisnički servis PTT-a, gde Kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT priključka, a Prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Od dokumentacije potrebno je poneti fotokopiju Ugovora o kupoprodaji nekretnine i fotokopije ličnih karata.

Prenos Informatike vrši Kupac odlaskom u nadležnu filijalu Informatike sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, fotokopijom lične karte i uplatnicom za poslednji račun.

Prenos SON-a odnosno komunalija (voda,smeće…) vrši Kupac u Direkciji za izgradnju i uređenje grada uz fotokopiju Kupoprodajnog ugovora.

Prenos gasa, odnosno grejanja vrši Kupac odlaskom u DP Grejanje, sa fotokopijom Kupoprodajnog ugovora.

Prenos kablovske – ktv prenosi Prodavac u poslovnicama SBB-a, ličnom izjavom o ustupanju priključka.

 

14.  KAKO PRODATI I KUPITI NEKRETNINU U ISTOM TRENUTKU

Kako  tržište Republike Srbije najčešće funkcioniše principom vezane trgovine tj. da bi neko kupio drugu nekretninu mora prvo prodati svoju pa su zaštita, sigurnost i sinhronizacija celog posla od izuzetnog značaja.

U ovakvim slučajevima svakako prvi korak je prodaja nekretnine, koja započinje potpisivanjem Predugovora i prijemom kapare (najčešće 10% od ukupne dogovorene cene). U predugovoru koji pruža maksimalnu pravnu zaštitu i prodavcu i Kupcu u kupoprodajnom procesu definiše se datum – rok za isplatu kupoprodajne cene u celosti uz koju ide i primopredaja predmetne nekretnine. Rok nije zakonski definisan  već ga Ugovorne strane saglasno dogovaraju (u većini slučajeva taj rok je od 30-60 dana od potpisivanja Predugovora). Važna stavka Predugovora vezana je za datum, tačnije potrebno je staviti formulaciju – najkasnije do, da bi se u slučaju stvaranja uslova da se isplata izvrši ranije, ne postoji nikakva prepreka.

Po završetku prvog koraka prelazimo na drugi, tj. na odabir nove nekretnine. Sa jasno desfinisanim kriterijumima i realnim zahtevima, uz naravno iskusnog agenta, ovaj korak ne bi trebalo da predstavlja veliki problem. Sa unapred određenom lokacijom, poznatim zahtevima za spratnost kao i stepenom sređenosti buduće nekretnine agent naše agencije “Galeb” nekretnine će Vam u najkraćem roku pokazati veliki broj odgovarajućih nekretnina iz svoje ponude. Naša ponuda trenutno broji oko 1000 nekretnina i u stalnom je porastu. određenim brojem kvalitetnih gledanja već posle desetak dana trebalo bi da je svaki bivši Prodavac već odabrao budući stan,kuću itd., a Kupac potpisao predugovor za kupovinu sa istim datumom isplate i primopredaje koji se pojavljuje na Predugovoru o prodaji.

Zbog specifičnosti posla savetujemo Vam da ceo posao kupoprodaje poverite jednoj agenciji koja bi preuzela odgovornost oko usklađivanja rokova, isplate kupoprodajne cene i ulaska u posed kao i niza drugih propratnih radnji vezanih za kupoprodaju nepokretnosti.

Pretraga nekretnina

Raspon cena

Specijalno

Stan Jednosoban, Bagljaš, Zrenjanin

Bagljaš
34 m2 - 21.000 €

Lokal , Centar - Zrenjanin (Žitni Trg), Zrenjanin
Kuća , Centar - Zrenjanin, Zrenjanin

Centar - Zrenjanin
134 m2 - 45.000 €

Stan Dvosoban, Centar - Zrenjanin (Žitni Trg), Zrenjanin
Ponuda na E-mail   •   Knjiga utisaka   •   O nama   •   Zaposleni   •    Kontakt